Bei der Umstellung auf Wärmelieferung sind zwei Fragen zu unterscheiden: Das Recht des Vermietenden, vom Eigenbetrieb der Zentralheizung auf Wärmelieferung überzugehen und das Recht des Vermietenden, die danach anfallenden Kosten der Wärmelieferung auf die Mieter:innen umzulegen. Der Vermietende kann stets von Eigenbetrieb auf Wärmelieferung übergehen. Eine Reduktion der Vermieterpflichten gibt es nicht. Der Vermietende war und bleibt für die Beheizung verantwortlich. Diese Umstellung ist auch nicht zustimmungsbedürftig . Allenfalls muss er die damit verbundene Modernisierung nach § 555c BGB den Mieter:innen gegenüber ankündigen.
Auch kann unter bestimmten Umständen, im laufenden Mietverhältnis auf Wärmelieferung umgestellt werden mit einer Umlage der Kosten auf die Mieter:innen.
Für die Zulässigkeit der Umlage von Wärmelieferungskosten ist zwischen vier Fallgruppen zu unterscheiden:
• Bei der Neuvermietung von Wohnungen ist der Vermietende frei darin zu bestimmen, ob die Wohnung durch eine von ihm betriebene Heizungs- und Warmwasseranlage (Eigenbetrieb) oder im Wege der Wärmelieferung durch einen Wärmelieferanten versorgt wird.
• Bei bestehenden Mietverhältnissen, bei denen die Beheizung aus einer vom Vermietenden selbst betriebenen Zentralheizung erfolgt, ist die Umlegung von Wärmelieferungskosten nach einer Umstellung nur dann zulässig, wenn die Voraussetzungen des § 556c BGB und der zu seiner Umsetzung erlassenen Wärmelieferungsverordnung (WärmeLV), insbesondere die Kostenneutralität, eingehalten werden.
• Bei bestehenden Mietverhältnissen, bei denen die Beheizung durch den Mieter oder die Mieterin selbst mittels Einzelöfen, Gasetagenheizung, Nachtspeicherheizung etc. erfolgt, richtet sich die Zulässigkeit nach den allgemeinen mietvertraglichen Regelungen und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
• Bei öffentlich gefördertem Wohnraum richtet sich die Umlegung der Wärmelieferungskosten nach den Sonderregelungen des Wohnungsbindungsgesetzes und den zugehörigen Vorschriften.
Auch kann unter bestimmten Umständen, im laufenden Mietverhältnis auf Wärmelieferung umgestellt werden mit einer Umlage der Kosten auf die Mieter:innen.
Für die Zulässigkeit der Umlage von Wärmelieferungskosten ist zwischen vier Fallgruppen zu unterscheiden:
• Bei der Neuvermietung von Wohnungen ist der Vermietende frei darin zu bestimmen, ob die Wohnung durch eine von ihm betriebene Heizungs- und Warmwasseranlage (Eigenbetrieb) oder im Wege der Wärmelieferung durch einen Wärmelieferanten versorgt wird.
• Bei bestehenden Mietverhältnissen, bei denen die Beheizung aus einer vom Vermietenden selbst betriebenen Zentralheizung erfolgt, ist die Umlegung von Wärmelieferungskosten nach einer Umstellung nur dann zulässig, wenn die Voraussetzungen des § 556c BGB und der zu seiner Umsetzung erlassenen Wärmelieferungsverordnung (WärmeLV), insbesondere die Kostenneutralität, eingehalten werden.
• Bei bestehenden Mietverhältnissen, bei denen die Beheizung durch den Mieter oder die Mieterin selbst mittels Einzelöfen, Gasetagenheizung, Nachtspeicherheizung etc. erfolgt, richtet sich die Zulässigkeit nach den allgemeinen mietvertraglichen Regelungen und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
• Bei öffentlich gefördertem Wohnraum richtet sich die Umlegung der Wärmelieferungskosten nach den Sonderregelungen des Wohnungsbindungsgesetzes und den zugehörigen Vorschriften.
§ 556c Abs. 2 BGB verlangt als eine Voraussetzung für die Umlegung von Wärmelieferungskosten als Betriebskosten auf die Mieter:innen in einem Bestandsmietverhältnis nach der Umstellung von Eigenversorgung der Heizung auf Wärmelieferung, dass die Umstellung spätestens drei Monate zuvor den Mieter:innen in Textform angekündigt wird.
Dazu kann das nachfolgende Musteranschreiben verwendet werden. Es sollte nicht als unpersönliches Rundschreiben abgesandt werden, sondern an jede:n Mieter:in einzeln gerichtet sein.
Dazu kann das nachfolgende Musteranschreiben verwendet werden. Es sollte nicht als unpersönliches Rundschreiben abgesandt werden, sondern an jede:n Mieter:in einzeln gerichtet sein.
Für die geforderte Warmmietenneutralität bei Umstellung von Eigenbetrieb auf gewerbliche Wärmelieferung stellt vedec seinen speziell entwickelten Rechner für den Kostenvergleich vor Umstellung zur Verfügung. Neben der kostenlosen Basisversion, gibt es seit August 2014 eine Premiumversion des Rechners auf Excel-Basis. Die neuste Version ist im März 2016 erschienen und die neuen anerkannten Pauschalwerte der Studie der ebz-Business School von Prof. Dr. Viktor Grinewitschus können neben den Werten des BMVBS ebenfalls ausgewählt werden. Allgemeine Informationen zum Kostenvergleichsrechner finden Sie hier.
Weitere Informationen zur Umstellung auf Wärmelieferung und zu allen anderen Themen des Contractings finden Sie in unserem Contractinglexikon.
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