Wärme
Wenn von Contracting gesprochen wird, dann ist meist von Wärmelieferung die Rede. Wärmelieferung ist eine gute Alternative zur Eigeninvestition in eine neue Heizungsanlage und gerade im Neubau DIE Lösung. Im Bestandsbau haben die WärmeLV und Kostenneutralität oberste Priorität.
WärmeLV und AVBFernwärmeV sind von zentraler Bedeutung für die Wärmelieferung, aber was sind ihre Ziele und wie funktionieren ihre Mechanismen?
WärmeLV
Am 01.07.2013 ist die gesetzliche Regelung der Umstellung auf Wärmelieferung in bestehenden Mietverhältnissen in Kraft getreten. Die Grundzüge der Regelung sind im § 556c BGB geregelt, die Details der Umstellung in der Wärmelieferverordnung (WärmeLV) vom 07.06.2013.
Die Regelungen gelten nur für die Umstellung auf Wärmelieferung in bestehenden Wohnraum-Mietverhältnissen, bei denen die Wärmeversorgung der Wohnung bisher durch den Vermieter im Wege der Eigenversorgung, also durch eine von ihm betriebene Zentralheizungs- und gegebenenfalls Warmwasserbereitungsanlage erfolgt. Die Regelungen gelten also nicht bei der Neuvermietung einer Wohnung oder bei bestehenden Mietverhältnissen, bei denen bisher der Mieter selbst für die Beheizung zuständig war und die jetzt auf Wärmelieferung umgestellt werden sollen. Die Regelungen gelten auch nicht, wenn das Gebäude bisher mit Einzelheizungen (Ofenheizung, Nachtspeicherheizung, Gasetagenheizung etc.) beheizt worden ist.
Wärmelieferung ist jede Art der eigenständig gewerblichen Wärmelieferung, also Fernwärme, Nahwärme oder auch Wärmelieferung aus einer im Gebäude befindlichen Wärmeerzeugungsanlage. Entscheidend ist, dass die fertige Wärme von einer anderen Person als dem Vermieter erzeugt und an den Vermieter geliefert wird.
Der Kern der Regelung besteht darin, dass die Umstellung unabhängig von dem Inhalt des einzelnen Mietvertrages für ein wärmeversorgtes Gebäude dann zulässig ist, wenn folgende Kriterien erfüllt sind:
a) Die Wärme muss mit verbesserter Effizienz oder bei Bestandsanlagen mit verbesserter Betriebsführung erzeugt werden,
b) die Wärmelieferungskosten dürfen nicht höher als die bisherigen Heizungsbetriebskosten der Eigenversorgung sein und
c) die Wärme wird in einer neu errichteten Anlage erzeugt oder das Gebäude wird an ein Wärmenetz – egal ob neu oder alt – angeschlossen oder die Wärmelieferung erfolgt aus einer schon vorhandenen Wärmeerzeugungsanlage, die bisher einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 % hatte.
Die Details des Kostenvergleichs sind in der Wärmelieferverordnung geregelt. Sie regelt weiterhin Anforderungen an den Wärmelieferungsvertrag, der bei einer solchen Umstellung abgeschlossen wird und bestimmt, was der Vermieter unternehmen muss, um die Umstellung durchzuführen.
AVBFernwärmeV
Hinter der Abkürzung AVBFernwärmeV verbirgt sich die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme vom 20.06.1980 zuletzt geändert durch Art. 16 des Gesetzes zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens vom 25.07.2013.
Die Verordnung ist gemäß ihrem § 1 Abs. 1 Bestandteil eines Versorgungsvertrages, den ein Fernwärmeversorgungsunternehmen für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung und für die Versorgung mit Fernwärme unter Verwendung von Vertragsmustern abschließt, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind (Allgemeine Versorgungsbedingungen).
Die AVBFernwärmeV ist auf alle Fälle der Wärmelieferung unabhängig davon anzuwenden, ob diese als Nah-, Objekt- oder Direktwärmelieferung bezeichnet werden. Die AVBFernwärmeV ist bei der Verwendung allgemeiner Versorgungsbedingungen damit automatisch und zwingend Vertragsbestandteil.
Werden dagegen für einen Wärmelieferungsvertrag keine vorformulierten Vertragsbedingungen verwendet, so muss auch die AVBFernwärmeV nicht angewendet werden. Gemäß § 1 Abs. 2 AVBFernwärmeV ist diese nicht auf die Versorgung von Industriekunden anwendbar. Aber ein Industriekunde liegt nicht schon dann vor, wenn ein Industriebetrieb mit Raumwärme versorgt wird.
In seinem Urteil vom 15.02.2006 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Unternehmen auch dann ein Fernwärmeversorgungsunternehmen ist, wenn es die Wärme, die es an seinen Kunden liefert, nicht selbst erzeugt, sondern nur weiterverkauft.
Fernwärme im Sinne der AVBFernwärmeV liegt demnach immer nur dann vor, wenn zusätzlich zu den eingangs genannten Tatbestandsmerkmalen der Wärmelieferant mit dem Entgelt, das er für die Wärmelieferung vereinbart, Investitionen in Anlagen, die für die Wärmeversorgung erforderlich sind, bedient.
Alle Wärmelieferungsverträge bis auf diejenigen, in denen dem Energiedienstleister die Wärmeerzeugungsanlage kostenlos oder zu geringfügigen Kosten zur Verfügung gestellt wird, fallen in den Anwendungsbereich der AVBFernwärmeV, sofern diese Verträge unter Verwendung allgemeiner Versorgungsbedingungen des Energiedienstleisters zustande gekommen sind. Die AVBFernwärmeV kommt bei Energiedienstleistungen, die Wärmelieferungen beinhalten, nahezu immer zur Anwendung.
Gutachten zur „Ermittlung von anerkannten Pauschalwerten für den Jahresnutzungsgrad (JNG) von Heizungsanlagen“
Die Verbände AGFW, BDEW, B.KWK, ESCO Forum im ZVEI und VfW haben gemeinsam ein Forschungsprojekt zur „Ermittlung von anerkannten Pauschalwerten für den Jahresnutzungsgrad (JNG) von Heizungsanlagen“ durch das EBZ in Bochum initiiert. Ziel des Forschungsprojektes ist es, ein Verfahren zu entwickeln, welches es erlaubt, den JNG von Heizungsanlagen im Bestand auf der Basis von empirischen Daten anhand von konstruktiven Merkmalen und Angaben zum Brennstoffeinsatz der Anlagen mit höherer Genauigkeit als bisher möglich abzuschätzen. Die Verfasser sind Prof. Dr. Viktor Grinewitschus (Projektleitung) und Katja Lepper, M.Sc.
Umstellung auf Wärmelieferung
Wann kann die Umstellung auf Wärmelieferung erfolgen und wie?
Bei der Umstellung auf Wärmelieferung sind zwei Fragen zu unterscheiden: Das Recht des Vermietenden, vom Eigenbetrieb der Zentralheizung auf Wärmelieferung überzugehen und das Recht des Vermietenden, die danach anfallenden Kosten der Wärmelieferung auf die Mieter:innen umzulegen. Der Vermietende kann stets von Eigenbetrieb auf Wärmelieferung übergehen. Eine Reduktion der Vermieterpflichten gibt es nicht. Der Vermietende war und bleibt für die Beheizung verantwortlich. Diese Umstellung ist auch nicht zustimmungsbedürftig . Allenfalls muss er die damit verbundene Modernisierung nach § 555c BGB den Mieter:innen gegenüber ankündigen.
Auch kann unter bestimmten Umständen, im laufenden Mietverhältnis auf Wärmelieferung umgestellt werden mit einer Umlage der Kosten auf die Mieter:innen.
Für die Zulässigkeit der Umlage von Wärmelieferungskosten ist zwischen vier Fallgruppen zu unterscheiden:
- Bei öffentlich gefördertem Wohnraum richtet sich die Umlegung der Wärmelieferungskosten nach den Sonderregelungen des Wohnungsbindungsgesetzes und den zugehörigen Vorschriften.
- Bei der Neuvermietung von Wohnungen ist der Vermietende frei darin zu bestimmen, ob die Wohnung durch eine von ihm betriebene Heizungs- und Warmwasseranlage (Eigenbetrieb) oder im Wege der Wärmelieferung durch einen Wärmelieferanten versorgt wird.
- Bei bestehenden Mietverhältnissen, bei denen die Beheizung aus einer vom Vermietenden selbst betriebenen Zentralheizung erfolgt, ist die Umlegung von Wärmelieferungskosten nach einer Umstellung nur dann zulässig, wenn die Voraussetzungen des § 556c BGB und der zu seiner Umsetzung erlassenen Wärmelieferungsverordnung (WärmeLV), insbesondere die Kostenneutralität, eingehalten werden.
- Bei bestehenden Mietverhältnissen, bei denen die Beheizung durch den Mieter oder die Mieterin selbst mittels Einzelöfen, Gasetagenheizung, Nachtspeicherheizung etc. erfolgt, richtet sich die Zulässigkeit nach den allgemeinen mietvertraglichen Regelungen und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
- Bei öffentlich gefördertem Wohnraum richtet sich die Umlegung der Wärmelieferungskosten nach den Sonderregelungen des Wohnungsbindungsgesetzes und den zugehörigen Vorschriften.
Umstellung auf Wärmelieferung – Information an die Mieter:innen
§ 556c Abs. 2 BGB verlangt als eine Voraussetzung für die Umlegung von Wärmelieferungskosten als Betriebskosten auf die Mieter:innen in einem Bestandsmietverhältnis nach der Umstellung von Eigenversorgung der Heizung auf Wärmelieferung, dass die Umstellung spätestens drei Monate zuvor den Mieter:innen in Textform angekündigt wird.
Dazu kann das nachfolgende Musteranschreiben verwendet werden. Es sollte nicht als unpersönliches Rundschreiben abgesandt werden, sondern an jede:n Mieter:in einzeln gerichtet sein.
Kostenvergleichsrechner
Für die geforderte Warmmietenneutralität bei Umstellung von Eigenbetrieb auf gewerbliche Wärmelieferung stellt vedec seinen speziell entwickelten Rechner für den Kostenvergleich vor Umstellung zur Verfügung. Neben der kostenlosen Basisversion, gibt es seit August 2014 eine Premiumversion des Rechners auf Excel-Basis. Die neuste Version ist im März 2016 erschienen und die neuen anerkannten Pauschalwerte der Studie der ebz-Business School von Prof. Dr. Viktor Grinewitschus können neben den Werten des BMVBS ebenfalls ausgewählt werden. Allgemeine Informationen zum Kostenvergleichsrechner finden Sie hier.
Wärmelieferungsverträge und Hilfsmittel
Musterverträge
Wir haben ein breites Angebot an Musterverträgen zum Contracting im Angebot. Sie finden unser komplettes Mustervertrags-Angebot in unserem Shop. Unsere Basis- und Plus-Mitglieder erhalten Nachlässe von über 90% gegenüber Nichtmitgliedern beim Erwerb von Musterverträgen!
- Wärmelieferungsvertrag (Standard-Langversion)
Dieser Vertrag stellt den am häufigsten verwendeten Vertrag zum Energieliefer-Contracting in Deutschland dar. Er enthält optionale Klauseln, so dass er individuell an das jeweilige Projekt angepasst werden kann. Projekte die über diesen Vertrag abgeschlossen wurden, sind aus rechtlicher Sicht nie gescheitert. - Wärmelieferungsvertrag (Standard-Kurzversion)
Siehe Langversion. Hier müssen allgemeine Geschäftsbedingungen beigefügt werden, die in der Langversion bereits enthalten sind. Die Verwendung dieses Vertrages hat den Vorteil, dass die wichtigsten Vereinbarungen in kompakter Form vereinbart werden und so das Vertragskonstrukt übersichtlicher wird. - AGB Vermieterbelieferung
- Wärmelieferungsvertrag – Umstellung vom Eigenbetrieb des Vermieters von Wohnraum auf Wärmelieferung
Dieser Vertrag weicht vom Standard ab. Er enthält alle Vorgaben für Wärmelieferverträge, die Sie bei der Umstellungssituation nach § 556c BGB beachten müssen. - Mietvertrag für den Heizraum
Zur Eigentumsabsicherung mietet der Contractor meistens den Heizraum an. - Wärmelieferungsvertrag mit dem Mieter-/Nutzer einer Wohnung (Langversion)
Der Wärmelieferungsvertrag kann auch direkt mit dem Mieter -/Nutzer einer Wohnung abgeschlossen werden. In diesem Fall rechnet der Contractor direkt mit dem Mieter und nicht mit dem Immobilieneigentümer ab. - Wärmelieferungsvertrag mit dem Mieter-/Nutzer einer Wohnung (Kurzversion)
Siehe Langversion. Hier müssen allgemeine Geschäftsbedingungen beigefügt werden. - AGB Mieterbelieferung
- Vorvertrag zum Wärmelieferungsvertrag
Befindet sich ein Gebäude noch im Bau, können sich die Vertragsparteien mit Hilfe dieses Vertrages schon vor Abschluss der Arbeiten, vertraglich binden. - Rahmenvertrag zur Wärmelieferung (Langversion)
Wird der Wärmelieferungsvertrag direkt mit dem Mieter geschlossen (siehe Punkt 5 und 6) wird dieser Vertrag zusätzlich mit dem Immobilieneigentümer abgeschlossen. - Rahmenvertrag zur Wärmelieferung (Kurzversion)
Siehe Langversion. Hier müssen allgemeine Geschäftsbedingungen beigefügt werden. - AGB Rahmenvertrag
- Wärmelieferungsvertrag (Wärmelieferung aus einer fremden bestehenden Wärmeerzeugungsanlage)
Dies ist ein spezieller Vertrag zum Energieliefer-Contracting, der benutzt werden muss bei bereits bestehenden Heizanlagen. - Pachtvertrag über eine Heizstation und einen Heizraum (Absicherung zum WL-Vertrag aus Bestandanlage)
Sofern Wärmelieferung aus einer fremden bestehenden Wärmeerzeugungsanlage betrieben wird, braucht der Lieferant eine Regelung mit dem Grundstückseigentümer, die ihm die Nutzung des Kessels erlaubt. Der bleibt, wenn der Wärmelieferant ihn nicht kauft, im Eigentum des Grundstückseigentümers. Die Regelungen und Sicherungen, die den Wärmelieferanten berechtigen, den Kessel des Grundstückseigentümers zu nutzen, sind in diesem Pachtvertrag geregelt. - Service-Contracting-Vertrag
Beim Service-Contracting wird keine Energie geliefert, sondern dem Kunden wird die Energieerzeugungsanlage zur eigenen Nutzung zur Verfügung gestellt. Hierbei handelt es sich nicht um eine Finanzdienstleistung, bei der die Finanzierung im Mittelpunkt steht, sondern der Contractor übernimmt weitere wichtige Aufgaben und Pflichten, die für ihn ein unternehmerisches Risiko darstellen. - Mietvertrag für den Heizraum zum Service-Contracting
Der Mietvertrag weicht von dem Muster ab, welches bei Wärmelieferung verwendet wird. Die Laufzeit ist der des Service-Contracting-Vertrages angepasst, die Beschreibung der Nutzung sowie die Verweise auf den Hauptvertrag sind ebenfalls angepasst.
Musterschreiben
Wir stellen unseren Mitgliedern kostenlos Musterschreiben zur Verfügung, die in unserem Mitgliederbereich heruntergeladen werden können. Diese wurden in Zusammenarbeit mit Rechtsanwaltskanzleien erarbeitet. Bei Fragen, wenden Sie sich gerne an uns.
a) Anpassung des Grundpreises aufgrund Änderung der Basiswerte durch das Stat. Bundesamt – Vorschlag eines Kundenanschreibens
In der Regel passt das Statistische Bundesamt alle 5 Jahre das Basisjahr an und es findet eine Neubasierung statt (z.B. 2010 = 100 auf 2015 = 100). Damit die Berechnung für den Grundpreis richtige Ergebnisse erbringt, muss der vertragliche Ausgangswert für den Lohnindex, also der Wert L0 auch dem neuen Index angepasst werden.
b) Datenschutz/Datenverarbeitung – Hinweis zur Datenverarbeitung nach DSGVO
Am 25.05.2018 ist die neue Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) in Kraft getreten. Diese soll den Schutz personenbezogener Daten sicherstellen. Bei der Energielieferung werden ebenfalls Daten verarbeitet, so dass wir hier einen Hinweistext als Muster bereitstellen. Dieser muss an den besonderen Bedingungen eines Einzelfalls angepasst werden.
c) Dienstbarkeit zur Absicherung des Eigentums Formulierungsvorschlag
Dienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragene Rechte, mit denen das “dienende” Grundstück belastet ist. Wird zugunsten des Contracting-Anbeiters eine Dienstbarkeit bewilligt, die sein Recht zur Errichtung und zum Betrieb der Anlage absichert und dem Grundstückseigentümer verbietet, eigene Heizanlagen zu errichten und zu betreiben, so wird diese Dienstbarkeit gemäß § 873 BGB erst dann wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist.
d) Umstellung auf Wärmelieferung – Vorschlag eines Schreibens an die Mieter
§ 556c Abs. 2 BGB verlangt als eine Voraussetzung für die Umlegung von Wärmelieferungskosten als Betriebskosten auf die Mieter in einem Bestandsmietverhältnis nach der Umstellung von Eigenbetrieb der Heizung auf Wärmelieferung, dass die Umstellung spätestens drei Monate zuvor den Mietern in Textform angekündigt wird.
e) Zustimmung zum Wärmelieferungsvertrag – Erklärung des Vermieters
Es kommt vor, dass nicht der Eigentümer, sondern der Mieter eines Gebäudes einen Wärmelieferungsvertrag abschließt. Oft im gewerblichen Bereich ist dies der Fall. Das Risiko, in Folge der Beendigung des Mietverhältnisses ohne Vertragspartner dazu stehen, kann dadurch begrenzt werden, dass bei Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages mit dem Mieter vereinbart wird, dass der Vermieter sich verpflichten muss, bei Beendigung des Mietverhältnisses in den Vertrag einzutreten oder einen neuen Vertragspartner zu stellen.
